港媒最近屡报道多个“铺王”江河日下，包括铜锣湾利园山道一地铺，由风光时卖瑞士“浪琴”（LONGINES）名表改为手机壳，租金从230万元（港币，下同）劈至12.8万元，暴挫94%。另正陷财困的“香港铺王”邓成波家族继“割喉式”沽铺，单计过去1个月共4项物业料已损手约2亿元，更有尖沙咀旺区物业半价出售仍无人问津遭收楼招标。有分析指，香港经济已脱离商业主导，出现财富资产贬值和零售消费降级的恶性循环，恐正蕴藏新一轮经济危机。

最近香港铜锣湾、尖沙咀等四大核心区不但吉铺林立，亦身价“沦落”。综合多间港媒财经报道，位于铜锣湾利园山道23至25号的一间地铺，对正希慎广场，且邻近时代广场，建筑面积约1430平方呎；上手租客于今年2月迁出后，业主以20万元放租未果，最终愿以12.8万元租予手机配件店。

该铺曾非常风光，随大陆自由行带动的零售业兴旺、楼股市场畅旺，四大商业核心区一线铺位竞争激烈，在2008年获“卓悦化妆品店”曾以58万元租用；在最高峰的2012年由瑞士“浪琴”以230万元抢租，成为当时最贵的“铺王”之一，如今呎租变相较高峰期插水94%。

根据彭博智库（Bloomberg Intelligence）分析，连带商业地产的损失，香港楼价自2019年以来，至少蒸发2,700亿美元。

资产价格的财富效益消失影响巨大

据本台实地观察，不少原于旺区地铺的奢侈品店被平价玩具、夹公仔机、手机用品或临时杂货铺头取代，此反映街铺的承租能力大减。前《有线财经台》台长颜宝刚在本台节目《财经自由讲》分析指，资产大减和消费降级互为影响，香港整体资产市场出现“崩盘”迹象。

颜宝刚说：“港人不少资产是累积在物业上…股市的财富效应亦远不及楼市，楼市由2月有少少起色，但小阳春后就没了，财富蒸发效应明显，故4月零售额跌穿300亿元水平，较疫情以来最低”。

事实上，虽数据指上季街铺空置率有改善，跌至6.6%，核心区街铺租金升2.7%，但仍较2013年高峰少7成。不少靠“炒楼、炒铺”起家的财团家族身陷财困，资产大缩水，不惜“割喉式”沽铺“扑水”，包括最近热议的“香港铺王”邓成波家族，“零售王国”频遭贱卖，据资料显示，单计该家族过去1个月4个已沽售和放盘叫价的物业，蚀让达约2亿元。最近更有多幢商厦半价逾5成仍无人问津遭收楼招标，包括位于尖沙咀区内一线地段的加拿分道两幢旧楼。

发展商:“整个市场人人都身处地狱”

同时，加上高息环境下，香港四大地产商近年市值蒸发数百亿元，净负债比率呈上升趋。Z当中新世界净负债比率高至49.9%，恒隆则排第二达逾3成，地宁劈价“要钱不要货”。恒隆集团、恒隆地产荣誉董事长陈启宗最近出席财经论坛时直指：“整个市场人人都身处地狱（Everybody’s in Hell）。”

评论员利世民亦在同一节目上，指出资产减值下的经济的经济危机，“就连具经济抗逆力的富豪亦正面对‘缩皮’，可想而知，金字塔下底层有多松散。”

利世民指出，更须留意是香港过去GDP数据，就业支撑消费的最主要是公务员、教师、医生等公共服务业，而不再是赚大钱的商业及贸易行业，可见经济结构已出现一定改变。