据彭博社报导称，中国正在考虑允许房主对多达5.4万亿美元的抵押贷款进行再融资，以降低数百万家庭的借贷成本，促进消费。熟悉内情的人士表示，根据这一计划，房主将可以在1月份前与目前的贷款机构重新谈判贷款条件，而银行通常会在1月份对抵押贷款重新定价。房主还将被允许向不同的银行进行再融资，这在全球金融危机以来尚属首次。

一名建筑工人走过中国北京郊区正在建设的住宅项目。©美联社图片

去年，中国央行鼓励降低抵押贷款成本，而银行也罕见地下调了首套住房未偿抵押贷款的利率。目前尚不清楚最新的考虑是否适用于所有住房。虽然降低房贷利率会损害中国国有银行的盈利能力，但中国政府正面临着新的压力，以阻止这个亚洲最大经济体因房地产业导致的经济放缓。

香港银河证券中国房产研究部主管郑怀武表示：“如果实施，此举将发出一个信号，即中央政府正在强化支持整体经济、保护家庭财富和刺激消费的措施，这也将间接帮助房地产业”。

彭博社发布的中国开发商指数在周五下午的交易中大涨超过8%，其中世茂集团在香港大涨28%，万科集团在香港大涨17%。由于市场乐观地认为进一步的房地产刺激措施将缓解市场对房地产下滑和中国经济增长前景的担忧，中国离岸人民币汇率也创下了一年多来的最强水平。

本周，一连串令人失望的消费企业财报以及瑞银集团经济学家下调中国经济增长预期，加剧了市场对中国经济前景恶化的担忧。下调评级反映出全球银行正形成一种共识，即中国可能无法实现2024年约5%的增长目标。中国上一次未能实现增长目标是在2022年，当时正值新冠疫情封锁和政策突变。中国人民银行和国家金融监督管理总局没有回应彭博社的置评请求。

上述新计划针对的是现有房主，由于新购房者今年享受到了关键利率的大幅下调，他们被排除在外。如果该计划获得批准，其可能会比预期更快地减轻房贷负担。虽然中国已将今年的平均房贷成本降至历史最低点，但由于银行要到明年才会对现有贷款重新定价，因此大多数家庭并未从中受益。

富瑞集团中国经济学家陈姝瑾估计，再融资举措最多可将现有抵押贷款利率下调1个百分点，为房主节省约3000亿元人民币。陈姝瑾说，“如果从长远来看，允许房主更换银行以获得更低的利率，那么此举的方向是正确的，它更符合市场导向，比一次性降息更好。这可能会促进一点消费，但不会对房地产业产生实质性影响，因为购房者已经享受到了低廉的利率”。

银行的净息差可能会受到约10个基点的挤压，但这仍然是“可控的”，因为银行有包括降低存款利率在内的各种方法来缓解影响。据银河证券亚洲金融部门主管张保勇估计，影响较小，约为5个基点。截至6月底，银行业的平均净息差跌至1.54%的历史新低，远低于1.8%的门槛，而1.8%被认为是维持合理盈利能力的必要条件。

近年来，中国降低房贷成本的有力措施主要帮助了新购房者。今年7月，作为长期抵押贷款基准的五年期最优惠利率下调至3.85%。5月，央行取消了全国范围内的首套房和二套房贷款利率下限。此前，一些特大城市允许以前有过抵押贷款的购房——即使已全额偿还享受较低利率。这种差异推动了提前偿还抵押贷款的浪潮，近年来已使贷款机构捉襟见肘。房主利用廉价的消费贷款提前偿还抵押贷款，而这种做法是被监管机构禁止的。

瑞银集团认为，尽管中国自2022年底以来一直在放松政策以重振房地产市场，但这些措施的实施进展缓慢，影响有限。瑞银集团表示，房地产市场疲软对整体经济的拖累将大于预期，包括通过家庭消费造成的拖累。中国房地产危机已进入第4个年头，拖累了从就业市场到消费和家庭财富的方方面面。虽然7月份的零售额超出预期，但这主要是由于季节性上升所致，仍远低于疫情前的趋势。

上述抵押贷款计划将进一步增加中国银行的压力，而中国政府一直依赖银行来帮助重振疲软的经济。在利润率创历史新低的情况下，银行业正面临盈利下降的困境。截至3月底，中国未偿还的个人住房抵押贷款总额为38.2万亿元(约合5.4万亿美元)，是中国贷款机构的主要资产。根据银行监管机构提供的最新公开数据，截至2021年底，中国90%以上的未偿抵押贷款都是针对首套住房的。