01.降价也卖不动
近日，澎湃新闻、每日经济新闻与财联社等多家权威媒体披露，青岛市住建局发布了《关于开展“手拉手”特价房活动的函》，表示：
针对医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体，开展特价房活动。
该消息经记者求证，已经获得了青岛市官方的确认。
根据澎湃新闻披露，这份文件并不是近日才发布，落款时间是9月27日。
特价房针对的人群是医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体。
这类人群有一个共同特征，那就是购买力相对来说会比普通民众要强一些。从这个角度来看，可以推断出一个比较有趣的结论：
当下地方城市对于市场的购买力已经心知肚明，所以都尽可能去挖掘仍有一些购买力的家庭来购房。青岛特价房针对的人群，其意自明。
比如无锡、南京、扬州等40多个城市推出的多孩家庭可以多一张房票，二孩以上有房家庭，能生两个娃和三个娃还有房的，必然是有一定购买力的家庭，给这些家庭多一张房票在地方城市看来，或许更有助于去库存，比调动农民买房效果会更好。
比如长沙、成都等城市推出的以租房换房，也即有多套房的家庭，可以把多余的房子交给市政府代理出租，并以此可以获得一张房票。意图也在于调动购买力强的家庭帮助去库存。
然而，事实却是，效果远不如预期。
比如青岛这次的活动，根据青岛房协公布的数据显示，不到一周的时间，卖出了10套。显然，降价的特价房也卖不动。
02.库存第一城，躺平了
其实这个结果，完全可以预料。毕竟青岛的房价已经阴跌好久了，但成交量始终没有什么大起色。
早在2021年年初，中新经纬就披露过一组2020年全国房价跌幅比较大的城市排名，青岛跌幅位居第二。
2020年年末，青岛房价相较于2018年7月高点，就已经跌去了22.8%，跌幅仅次于廊坊。
此外，根据国家统计局披露的8月份数据显示，被纳入统计的70个大中城市中，有37个房价较2020年下跌，也即有37个城市二手房价格至少回到了三四年前。
其中山东两大主要城市济南、青岛均在其中。
制图：城市财经；数据：国家统计局
在房价持续调整的背景下，青岛9月份新房成交面积环比下跌16%，同比下跌26%，前三季度累计成交面积较去年同期下跌了四分之一。
青岛房价持续阴跌，房子卖不动，有当下宏观环境的整体因素，也有青岛自己的独特因素。
共同因素方面，购买力迟迟无法恢复。购买力下降，是当下所有城市频繁托底，却无济于事的一致原因。
本号多次强调过，想要扭转当下的楼市局面，恢复购买力是当务之急。然而，购买力恢复的前提是经济增速恢复、就业率恢复，从目前的大环境来看，这并非能够一蹴而就。
在不确定性的当下，有不少人面临着收入缩水、工作摇摆等局面，买不起房的人越来越多，承担得起首付的人，也不敢贷款买房。
这一趋势，可以从央行披露的数据中得到佐证：
前三季度与房贷直接相关的住户贷款增加3.41万亿元，其中，短期贷款增加1.09万亿元，中长期贷款增加2.32万亿元。**同去年前三季度相比，无论是总量，还是短期、长期贷款均走低，分别减少2.94万亿、0.54万亿、2.4万亿，降幅达到46%、33、51%。**
此外，央行披露的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示：居民购房意愿二季度为16.9%，三季度些许上涨，为17.1%，但依旧处在历史低位。
说完了共同因素，再说青岛自身的独特因素，超大规模的房屋库存。
根据克而瑞披露的数据显示，青岛的狭义商品房库存（已建好尚未卖出）已经连续十几个月位居全国第一。最新的10月份数据是，青岛商品房狭义库存逼近2500万平方米，依旧位列第一。
武汉第二，沈阳10月份的商品房狭义库存量也冲破了2000万平方米，位居第三。
同时，青岛的广义商品房库存（包含已建好尚未卖出、已开工尚未预售、尚未开工）逼近1亿平方米，位居全国第一。
此外，根据青岛市自然资源厅与规划局披露的数据显示，青岛目前存量住宅项目1606个，存量住宅用地4736.99公顷，其中待售房屋土地面积1748.99公顷。
存量住宅用地项目最多的是西海岸新区，存量住宅用地项目共628个；城阳区是374个；即墨区206个；市北区167个；李沧区162个；崂山区49个；高新区20个。
在购买力下降、房屋库存严重高企的背景下，青岛房价持续阴跌，降价也卖不动，放开限购也卖不动。
9月中旬，青岛已经进一步放松了限购，只保留了市南区、市北区（原四方区域除外），其他区域全部放开了。但9月份的数据显示，还是卖不动。
包括青岛在内的诸多城市，现在似乎已经黔驴技穷，只能是不断发布一些让人审美疲劳的措施，聊以自慰罢了。
以苏州、济南为代表的几个城市，已经开启了地方城市回购房产活动，但这考验着一个城市的财力，能够坚持多久，能有多大规模，都是个大大的问号。
03.现在该如何买房
现在该如何买房？本号的观点如下：
随着人口红利的终结，以及城市化进入后半程，房地产已经进入了黑铁时代，这就意味着房地产即便在后期购买力复苏的背景下，成交量回暖，也回不到过去的巅峰时代。
依靠炒房致富的时代结束了。这一点，在本号周一发布的分析文章已经强调，勤劳致富才是当下中央推崇的主题。
这意味着，包括很多中心城市在内，房价会进入较长时间的慢调整中，钝刀子割肉模式会正式开启。目前，深圳、广州、杭州、武汉的中心区也都在调整当中。
在这种背景下，就甭想着买房投资这回事了。
至于买来自住，更缓则缓。
如果因为结婚或者孩子上学，着急购房，且对自己的未来充满信心，买也无所谓，毕竟是自住，不要太计较短期的得失就行，否则就心累了。
