▲瑞银集团近日公布《2024年全球房地产泡沫指数》，其中迈阿密、东京和苏黎世被列为风险最高的城市。（图／翻摄自Pixabay）

当房地产价格快速上涨并达到不可持续的水平时，房地产泡沫就会形成，而需求突然下降，像是住房供应迅速增加或需求急剧下降，价格就可能会大幅下跌，使该国面临经济危机的风险。瑞银集团近日公布《2024年全球房地产泡沫指数》，其中迈阿密、东京和苏黎世被列为风险最高的城市。

该指数的模型是由多项数据构成，其中最重要的是“实际房价涨跌幅”与“租金涨跌幅”，而“实质房价涨跌幅”指的是扣除通膨后的房价，不是我们一般说的名目房价。瑞银指出，2024年观察统计的25个城市中，许多城市的“实际房价”已经见底，泡沫分数大多下滑，而泡沫风险最高的城市为美国迈阿密，第二高是日本东京，第三则是瑞士苏黎士。台北市则不在统计之中。

近二年以来，25个城市普遍出现住房供给不足的问题，导致租金节节升高；不过分析城市经通膨调整后的房价目前比2022年中期全球利率开始飙升时平均低约15%。瑞银全球财富管理首席投资办公室房地产主管 Claudio Saputelli解释“价格调整最强烈的城市是那些前几年房地产泡沫风险较高的城市”，法兰克福、慕尼黑、斯德哥尔摩、香港和巴黎的实际价格比疫情后的峰值低20%或更多。温哥华、多伦多和阿姆斯特丹的实际价格大幅下跌约10%。

整体而言，25个城市过去四个季度的特点是房价成长缓慢，房租涨幅较大。但巴黎和香港持续出现强劲回档。相比之下，迪拜和迈阿密等热门地区的房价进一步飙升。以供给面而言，温哥华、雪梨和马德里等城市住房严重短缺。由于住宅供给短缺，大多数城市平均租金涨幅都达到5%，且在最近4个季度，租金涨幅正在扩大，甚至远超过薪资成长和房价上涨的幅度。

▲东京“实际房价”延续了前几年的涨势，五年来经通膨调整后的房价上涨了30%以上。（图／翻摄pixabay）

瑞银指出，房屋短缺的加剧（表现为租金上涨）有助于稳定许多城市的房屋市场。过去两年，实际租金平均成长了5%，并且在大多数情况下超过了收入成长，其中又以巴黎、香港房价跌势最为剧烈，因此泡沫风险普遍下降。惟东京的“实际房价”近几季延续了前几年的涨势，五年来经通膨调整后的房价上涨了30%以上，是租金涨幅的两倍多，房价所得比在25个城市中最高，泡沫化风险升至第二名。

瑞银全球财富管理研究的主笔总结，房地产市场的势头将会改善，租金上涨支撑了城市地区的置业需求，利率下降将使用户成本优势急剧转向购买，随着负担能力的提高，首次购屋者将重返市场，“许多城市的实际房价已经触底，经济前景可能会决定价格是再次飙升还是横盘整理”。

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